Altezza utile: il vincolo più rigido
L'altezza è il requisito meno modificabile di un immobile esistente. Determina i livelli di stoccaggio, l'installazione di un carroponte, l'ingombro di macchinari e impianti di aspirazione.
Attenzione a due errori frequenti: confondere l'altezza al colmo con quella sotto trave, e dimenticare gli ingombri tecnici che riducono l'altezza effettivamente sfruttabile.
Deposito e logistica
Serve altezza libera continua su tutta la superficie utile, non solo in campata centrale.
Con carroponte
Conta l'altezza al gancio, la portata e la lunghezza della via di corsa, oltre alla struttura che la sostiene.
Piazzale e manovra: dove si perdono i contratti
Un piazzale insufficiente rende l'immobile inutilizzabile per chi riceve o spedisce con mezzi pesanti, anche quando il capannone è perfetto. La profondità utile davanti ai portoni e il raggio di svolta sono i parametri da verificare sul posto, possibilmente con un mezzo reale.
Vanno considerate anche l'esclusività dell'area esterna, la presenza di recinzione e cancello automatico, l'illuminazione, lo spazio per parcheggio dipendenti e visitatori e la possibilità di stoccare materiale all'aperto in modo conforme.
Accessi, portoni e baie di carico
Un portone a raso va bene per carrelli e mezzi leggeri; per la logistica servono baie di carico all'altezza del piano di carico o, in alternativa, rampe e pedane mobili. Il numero degli accessi conta quanto le dimensioni, perché separare ingresso e uscita delle merci riduce i tempi.
Sull'ultimo tratto di viabilità verifichiamo sempre larghezza della strada, presenza di curve critiche, limiti di transito e distanza reale dallo svincolo autostradale.
Uffici, servizi e aree tecniche
La quota di uffici e servizi già realizzati e a norma incide sui tempi di avvio. Spogliatoi, servizi igienici adeguati al numero di addetti, sala riunioni e locali tecnici sono spesso sottovalutati in fase di ricerca e poi diventano un cantiere.
Un ordine di priorità che funziona
Nella nostra esperienza conviene selezionare in questa sequenza: destinazione d'uso ammessa, altezza utile, manovra e accessi, potenza elettrica, superficie, stato degli uffici, estetica. Invertire l'ordine porta a visite inutili.