1. La geometria prima del prezzo
La superficie coperta è solo il punto di partenza. Il dato che condiziona davvero l'uso è l'altezza utile sotto trave, perché determina quanti livelli di scaffalatura sono installabili e se un carroponte può lavorare con il gancio alla quota necessaria.
Allo stesso modo conta la forma: un capannone stretto e lungo con pilastri ravvicinati ospita male linee produttive o corsie di movimentazione, anche quando la metratura sulla carta è abbondante.
Altezza utile
Misurata sotto trave nel punto più basso, non al colmo. Verificare anche l'ingombro di impianti, illuminazione e sprinkler.
Passo dei pilastri
Definisce la libertà di layout: campate ampie valgono di più per logistica e produzione.
Portata del pavimento
Da verificare con documentazione strutturale se si prevedono scaffalature alte, macchinari pesanti o stoccaggio di materiali lapidei.
2. Piazzale, accessi e manovra dei mezzi
Molte trattative si fermano qui. Un immobile senza area di manovra adeguata costringe i mezzi a operare sulla viabilità pubblica, con problemi operativi e talvolta di autorizzazione.
Da controllare: profondità del piazzale davanti ai portoni, raggio di svolta per un autoarticolato, numero e tipo di accessi (portoni a raso o baie di carico), pendenze, pavimentazione e capacità portante dell'area esterna.
3. Impianti, potenza elettrica e sicurezza
La potenza elettrica disponibile e la posizione della cabina condizionano l'insediamento di attività energivore: lavorazione del marmo, carpenteria, verniciatura, refrigerazione. Un adeguamento è spesso possibile, ma ha costi e tempi che vanno messi nel conto prima di negoziare il prezzo.
Altri elementi decisivi: impianto antincendio e relativa certificazione, aspirazione, aria compressa, riscaldamento, presenza di uffici e servizi già a norma, condizioni della copertura ed eventuale presenza di materiali da bonificare.
4. Destinazione d'uso e conformità
La domanda decisiva non è "cosa c'era prima" ma "cosa posso farci io". La destinazione d'uso urbanistica, le categorie di attività ammesse e gli eventuali vincoli determinano se la vostra lavorazione è insediabile.
Vanno verificate conformità edilizia e catastale, agibilità, eventuali difformità da sanare e le prescrizioni del piano operativo comunale. È la parte meno visibile durante la visita e quella che genera più sorprese.
5. Classe energetica e costi di gestione
Sull'industriale la classe energetica pesa meno che sul residenziale, ma non è irrilevante: coibentazione della copertura, serramenti, illuminazione e impianto termico incidono sui costi annuali e su eventuali accessi a incentivi.
Quando l'attestato di prestazione energetica è disponibile lo riportiamo nella scheda dell'immobile; quando non c'è, lo segnaliamo come dato mancante invece di stimarlo.